La loi belge sur la copropriété, réformée en janvier 2019, encadre la gestion des immeubles partagés en précisant les droits et responsabilités des copropriétaires, les obligations du syndic, et les modalités de décision de l’assemblée générale.
1. Distinction entre parties privatives et parties communes
- La loi définit clairement les parties privatives (appartements individuels, caves, garages) et les parties communes (escaliers, façades, toitures) d’un immeuble. Les copropriétaires doivent financer l’entretien des parties communes selon leur part (ou tantièmes).
2. Rôle et responsabilités du syndic
- Le syndic est l’organe exécutif de la copropriété, représentant légal de l’association des copropriétaires (ACP). Son rôle inclut la gestion administrative, technique et financière de l’immeuble. Il convoque l’assemblée générale, exécute les décisions prises lors de cette réunion, gère les comptes de la copropriété et représente l’ACP vis-à-vis des tiers.
- En cas de faute de gestion ou de manquement, sa responsabilité peut être engagée par les copropriétaires.
3. Assemblées générales et processus de décision
- L’assemblée générale (AG) est l’organe de décision principal, devant se tenir au moins une fois par an. Les décisions prises portent sur la gestion de l’immeuble, l’approbation des comptes, les travaux, et les budgets.
- Les règles de majorité pour voter les décisions sont ajustées selon l’importance de celles-ci. Par exemple, les décisions ordinaires nécessitent une majorité simple, tandis que les travaux importants peuvent demander une majorité qualifiée.
4. Conseil de copropriété
- Pour les immeubles de plus de 20 lots, la création d’un conseil de copropriété est obligatoire. Ce conseil assiste le syndic et surveille la bonne gestion de l’immeuble. Il veille au respect des décisions prises en AG et conseille sur les budgets et travaux à réaliser.
5. Fonds de réserve et fonds de roulement
- La constitution d’un fonds de réserve est obligatoire. Ce fonds est destiné à financer les réparations ou travaux futurs. Par ailleurs, un fonds de roulement est mis en place pour couvrir les dépenses courantes, permettant une gestion fluide de l’immeuble sans appels de fonds fréquents.
6. Quorum et majorités pour les décisions
- La loi exige un quorum minimum (nombre de copropriétaires ou tantièmes représentés) pour que l’AG puisse valider des décisions. Des majorités différentes s’appliquent selon l’importance des décisions (simple, qualifiée, ou unanimité pour certaines modifications).
7. Obligation de transparence et comptabilité séparée
- Le syndic doit garantir une comptabilité séparée pour chaque copropriété, accessible à tous les copropriétaires. Une transparence renforcée est exigée, notamment pour la gestion des fonds et les dépenses de l’ACP.
8. Plan d’entretien pluriannuel et durabilité
- Dans un contexte d’efficacité énergétique, un plan d’entretien pluriannuel est recommandé pour les immeubles plus anciens, souvent incluant des travaux d’amélioration énergétique (isolation, chauffage) pour répondre aux normes environnementales.
Conclusion
Cette loi met l’accent sur la transparence, la responsabilité, et la bonne gestion des immeubles en copropriété, en s’adaptant aux besoins modernes de durabilité et d’organisation.
Pour des informations détaillées, consultez le Service Public Fédéral Justice