Que faire en cas de désaccord ou de blocage entre copropriétaires ?
La vie en copropriété n’est pas toujours un long fleuve tranquille.
Entre décisions à prendre ensemble, travaux à financer et opinions parfois divergentes, les tensions peuvent vite apparaître.
Mais pas de panique : la loi belge sur la copropriété offre des outils efficaces pour résoudre les conflits sans nécessairement aller en justice.
1. Comprendre le cadre légal de la copropriété
En Belgique, la copropriété est encadrée par les articles 3.84 à 3.100 du Code civil (réforme du 1er septembre 2022).
Ces règles définissent les droits et devoirs :
des copropriétaires (respect du règlement, participation aux charges, votes en assemblée…) ;
du syndic (exécution des décisions, gestion du budget, médiation interne) ;
du conseil de copropriété, lorsqu’il existe.
Chaque copropriétaire est libre d’exprimer son avis, mais les décisions prises en assemblée générale (AG) selon les règles de majorité sont obligatoires pour tous.
2. Identifier la nature du conflit
Les soucis en copropriété peuvent prendre plusieurs formes :
| Type de problème | Exemples courants |
|---|---|
| Technique ou matériel | Fuite, chauffage, ascenseur en panne, travaux mal exécutés |
| Financier | Copropriétaire qui ne paie pas ses charges, désaccord sur les budgets |
| Comportemental | Nuisances sonores, animaux, usage abusif des communs |
| Organisationnel | Conflits autour du syndic, du conseil de copropriété ou des décisions d’AG |
👉 Avant toute chose, il faut identifier si le problème est individuel ou collectif, et vérifier s’il relève du règlement de copropriété ou d’une décision d’AG.
3. Privilégier le dialogue et la concertation
La première étape est toujours de parler.
Un simple échange entre copropriétaires, ou via le syndic, permet souvent de désamorcer la tension.
Conseils concrets :
Restez factuel et évitez les jugements personnels.
Appuyez-vous sur le règlement de copropriété ou le PV de l’AG.
Si besoin, demandez au syndic d’organiser une réunion d’information ou de conciliation.
💡 Astuce : certains syndics comme Happy Syndic favorisent des plateformes collaboratives en ligne pour permettre un échange clair, traçable et apaisé entre copropriétaires.
4. En cas de blocage : la médiation
Lorsque le dialogue direct ne suffit plus, il existe une alternative rapide et peu coûteuse : la médiation.
Qu’est-ce que la médiation ?
C’est un processus volontaire et confidentiel où un médiateur agréé aide les parties à trouver un accord.
Le médiateur est neutre et indépendant ; il ne tranche pas, mais facilite la communication.
Pourquoi choisir la médiation ?
Plus rapide qu’un procès (souvent en 1 à 3 séances).
Moins coûteuse (quelques centaines d’euros partagés).
Plus souple et confidentielle.
Favorise le maintien d’une bonne entente au sein de l’immeuble.
Où trouver un médiateur ?
Via le Centre fédéral de médiation (www.fbc-cfm.be)
Via le greffe du tribunal de paix compétent
Ou parfois via le syndic lui-même, s’il est formé à la médiation (certains syndics Happy Syndic le sont).
5. Le rôle du syndic dans la gestion des conflits
Le syndic est souvent la première personne vers qui se tourner.
Il a un rôle de gestionnaire mais aussi de médiateur de proximité.
Ses missions dans ce contexte :
rappeler le cadre légal et les décisions d’AG,
faciliter la communication entre les copropriétaires,
faire appliquer le règlement,
et, si nécessaire, faire exécuter les décisions judiciaires.
Un syndic professionnel agréé IPI est tenu par un code de déontologie : il doit agir avec neutralité, loyauté et diligence.
6. Et si aucune solution n’est trouvée ?
Si le dialogue et la médiation échouent, il reste le tribunal de paix du lieu où se trouve l’immeuble.
Le juge de paix peut :
annuler une décision d’AG contraire à la loi ou au règlement ;
désigner un administrateur provisoire si le fonctionnement de la copropriété est bloqué ;
condamner un copropriétaire à respecter ses obligations ou à payer ses dettes.
Le recours à la justice doit toutefois rester l’ultime option, car il fige les positions et peut coûter cher à la collectivité.
7. Prévenir les conflits plutôt que les subir
Quelques bonnes pratiques pour une copropriété sereine :
Choisir un syndic professionnel, transparent et réactif.
Tenir à jour les statuts et la comptabilité.
Communiquer régulièrement sur les projets et les budgets.
Encourager la participation positive à l’AG (et éviter les procurations “automatiques”).
Chez Happy Syndic, nous croyons qu’une copropriété bien gérée, c’est avant tout une copropriété bien informée et bien accompagnée.
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