L’acte de base, le règlement de copropriété et le ROI : les 3 piliers de votre immeuble
En copropriété, tout commence par des documents juridiques essentiels : l’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur (ROI). Ensemble, ils fixent les droits, devoirs et règles de vie dans l’immeuble. En tant que syndic, Happy Syndic veille à leur bonne application et à leur mise à jour.
Qu’est-ce que l’acte de base ?
L’acte de base est le document fondateur de la copropriété. Il est rédigé par un notaire lors de la création de l’immeuble ou de sa mise en copropriété.
Il définit notamment :
La description complète de l’immeuble (appartements, caves, garages…)
La répartition des parties privatives et des parties communes
La valeur de chaque lot exprimée en tantièmes (ou millièmes)
La quote-part dans les charges communes pour chaque lot
🧩 C’est sur base de l’acte de base que seront calculées les charges, les votes en AG et les droits de chaque copropriétaire.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?
Annexé à l’acte de base, le règlement de copropriété fixe les règles juridiques et financières de la copropriété :
Répartition des charges communes entre les copropriétaires
Définition des droits et obligations de chacun
Règles de vote en Assemblée Générale
Désignation et pouvoirs du syndic
Modalités de gestion, de contrôle et de recours
C’est le document de référence en cas de litige, de vente ou de contestation.
Qu’est-ce que le règlement d’ordre intérieur (ROI) ?
Le ROI concerne la vie quotidienne dans l’immeuble. Il est souvent plus souple et plus facilement modifiable par l’Assemblée Générale.
Il fixe par exemple :
Les heures autorisées pour les travaux
Le tri et la sortie des poubelles
L’utilisation des espaces communs (local vélo, parking, jardin…)
L’interdiction de fumer dans les communs
Les règles de respect du voisinage et de bon vivre ensemble
🎯 Il complète les autres documents juridiques, et a une valeur contraignante dès qu’il est approuvé par l’AG.
Ces documents peuvent-ils être modifiés ?
Oui, mais uniquement par l’Assemblée Générale, et selon les règles suivantes :
Acte de base et règlement de copropriété : nécessitent une majorité renforcée ou une modification notariée
ROI : peut être adapté à la majorité simple (plus facile)
Chez Happy Syndic, nous vous assistons dans la mise à jour de ces documents, en tenant compte des nouvelles réglementations (loi de 2010, réforme du Code civil, etc.).
Où consulter ces documents ?
✔ En tant que copropriétaire, vous devez pouvoir consulter ces documents à tout moment.
✅ Chez Happy Syndic, ils sont accessibles 24h/24 via notre plateforme en ligne sécurisée.
Pourquoi ces documents sont-ils essentiels ?
Ils protègent vos droits en tant que copropriétaire
Ils définissent clairement les responsabilités du syndic
Ils évitent les malentendus et les conflits
Ils assurent une gestion équitable des charges
Ils facilitent les ventes ou achats de lots
Qu’est-ce qu’un acte de base en copropriété ?
👉 L’acte de base est le document fondateur d’une copropriété : il définit la structure de l’immeuble, la répartition des lots, les quotes-parts, le règlement d’ordre intérieur et les droits et obligations de chaque copropriétaire.
L’acte de base est-il obligatoire ?
👉 Oui. Sans acte de base, une copropriété n’existe pas légalement. C’est le contrat initial qui encadre juridiquement la vie collective de l’immeuble.
Que contient l’acte de base ?
👉 Il contient notamment :
la description des parties privatives et communes,
la répartition des quotes-parts,
le règlement de copropriété,
les droits et obligations des copropriétaires,
les règles de convocation et prise de décision en AG.
Comment lire et comprendre un acte de base ?
👉 L’acte de base est un document juridique structuré. Un bon syndic doit pouvoir vous l’expliquer simplement, notamment :
ce que signifient les quotes-parts,
comment sont réparties les charges,
quelles parties communes existent,
quelles sont les règles de vote en Assemblée Générale.
Chez Happy Syndic, nous prenons toujours le temps d’expliquer l’acte de base à chaque copropriété.
Peut-on modifier l’acte de base ?
👉 Oui, mais seulement via une Assemblée Générale extraordinaire, avec un vote conforme (majorité qualifiée selon les dispositions du Code civil). Toute modification doit ensuite être transcrite chez le notaire.
L’acte de base fait-il partie du dossier remis au syndic ?
👉 Oui. C’est un document indispensable que le syndic doit conserver et produire sur demande. Il sert de référence pour toute décision ou calcul de quote-parts.
Quelle différence entre l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur ?
Acte de base : cadre juridique global établi chez le notaire, il constitue la base légale de la copropriété.
Règlement d’ordre intérieur : règles pratiques (salles communes, bruit, animaux…), décidées ultérieurement en AG et modifiables plus aisément.
Où trouver l’acte de base ?
👉 L’acte de base est généralement fourni :
au moment de l’achat de votre lot,
dans les documents remis par votre syndic ou notaire,
ou via un accès à votre plateforme numérique de gestion (chez un syndic digital).
Impossible de le retrouver ? Un syndic sérieux doit pouvoir vous le fournir sans délai.
Un copropriétaire peut-il contester une clause de l’acte de base ?
👉 Oui, mais seulement si elle est contraire à la loi. Les clauses contraires à l’ordre public ou au Code civil peuvent être contestées en justice. Dans ce cas, l’aide d’un syndic expérimenté ou d’un avocat peut être utile.
Quel est le rôle du syndic par rapport à l’acte de base ?
👉 Le syndic doit :
connaître et appliquer l’acte de base,
veiller à sa conformité juridique,
l’utiliser comme référence pour les quotes-parts et les charges,
en expliquer le contenu aux copropriétaires.
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