L'Assemblée Générale de copropriété : tout ce qu'il faut savoir
L’Assemblée Générale (AG) est l’organe décisionnel central de toute copropriété. C’est le moment clé où les copropriétaires prennent ensemble les décisions importantes concernant la vie de leur immeuble. Voici tout ce que vous devez savoir sur son fonctionnement en Belgique.
Qu’est-ce qu’une Assemblée Générale de copropriété ?
C’est une réunion officielle de l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Elle est obligatoire au moins une fois par an (AG ordinaire) et permet de :
Approuver les comptes de l’année écoulée
Voter le budget de l’exercice suivant
Renouveler le mandat du syndic
Prendre des décisions concernant les travaux, contrats, litiges, etc.
Il existe également des AG extraordinaires, organisées pour des sujets urgents ou spécifiques (travaux, sinistre, changement de syndic…).
Quand se tient l’Assemblée Générale ?
Le syndic envoie une convocation écrite (courrier recommandé ou électronique avec accusé de réception) au moins 15 jours avant la date de l’AG. Celle-ci contient :
L’ordre du jour
La date, l’heure et le lieu
Les documents utiles (comptes, devis, projets…)
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Qui peut participer à l’AG ?
Tous les propriétaires (ou leurs mandataires) sont invités à participer. Les locataires n’y participent pas, sauf cas particuliers (ex. : AG sur des équipements qu’ils utilisent).
Chaque propriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part dans les parties communes (quotités).
📌 En cas d’absence, il est possible de se faire représenter par procuration écrite.
Comment se prennent les décisions ?
Les décisions sont votées à la majorité, selon leur importance :
Majorité simple (50% + 1) : budget, comptes, contrats
Majorité des 2/3 : travaux non urgents, modification règlement intérieur
Majorité des 4/5 : actes graves, modifications aux statuts
Unanimité : ventes de parties communes, changements majeurs
Chaque vote est consigné dans un procès-verbal signé par le président de séance.
L’ordre du jour : que peut-on y mettre ?
Seuls les points inscrits à l’ordre du jour peuvent être débattus et votés. Tout copropriétaire peut demander d’ajouter un point, à condition de le faire par écrit au syndic avant l’envoi des convocations.
Exemples : demande de devis pour travaux, changement de prestataire, plaintes, modification du ROI, etc.
Le procès-verbal (PV) de l’AG
Il s’agit du document officiel reprenant les décisions prises. Il doit être :
Rédigé immédiatement après la réunion
Signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs
Envoyé à tous les copropriétaires dans un délai raisonnable
📌 Chez Happy Syndic, le PV est aussi disponible sur votre plateforme en ligne 24h/24.
Quelle est la validité des décisions prises ?
Une AG est valide si :
Elle a été convoquée dans les règles
Le quorum est atteint (copropriétaires présents ou représentés détenant 50% des voix)
Si ce quorum n’est pas atteint, une seconde AG peut être convoquée et pourra statuer valablement quel que soit le nombre de présents.
Les décisions sont obligatoires pour tous les copropriétaires, même ceux qui étaient absents ou ont voté contre.
Et si je ne suis pas d’accord avec une décision ?
Vous pouvez contester une décision de l’AG dans les 4 mois qui suivent la réception du PV, devant le juge de paix, si vous estimez qu’elle est :
Illégale
Contradictoire aux statuts
Préjudiciable à vos droits de manière disproportionnée
Happy Syndic veille toujours à la légalité et la clarté des décisions prises.
En résumé, l’AG c’est :
✅ L’organe souverain de la copropriété
✅ Un rendez-vous annuel incontournable
✅ Des décisions collectives encadrées par la loi
✅ Un cadre pour gérer au mieux votre immeuble
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Qu’est-ce qu’une Assemblée Générale de copropriété ?
👉 L’Assemblée Générale (AG) est la réunion décisionnelle de la copropriété. Les copropriétaires y votent les budgets, les comptes, les travaux, la nomination du syndic et toutes les décisions importantes concernant l’immeuble.
Qui convoque l’Assemblée Générale ?
👉 En principe, c’est le syndic qui convoque l’AG annuelle. Une AG extraordinaire peut aussi être demandée par des copropriétaires représentant au moins 1/5 des quotes-parts, conformément au Code civil.
L’Assemblée Générale est-elle obligatoire ?
👉 Oui. Une AG ordinaire doit avoir lieu au moins une fois par an. Sans AG, la copropriété ne peut pas valider les comptes, voter le budget ou prendre de décisions valables.
Quels points doivent obligatoirement être à l’ordre du jour ?
👉 L’ordre du jour doit notamment comprendre :
l’approbation des comptes,
le budget de l’exercice suivant,
la décharge du syndic,
la nomination ou le renouvellement du syndic,
les travaux et décisions importantes.
Peut-on ajouter un point à l’ordre du jour ?
👉 Oui. Tout copropriétaire peut demander l’ajout d’un point, à condition de le faire dans les délais légaux avant l’envoi des convocations.
Comment se déroulent les votes en Assemblée Générale ?
👉 Les décisions sont prises selon différentes majorités (simple, absolue ou qualifiée), en fonction de l’importance du point voté. Le syndic doit expliquer clairement ces règles aux copropriétaires.
Que se passe-t-il si je ne peux pas assister à l’AG ?
👉 Vous pouvez vous faire représenter par procuration. Un copropriétaire absent conserve ainsi son droit de vote.
Le syndic doit-il expliquer les comptes en AG ?
👉 Oui. Un syndic compétent doit présenter, expliquer et détailler la comptabilité, afin que chaque copropriétaire comprenne ce sur quoi il vote. Chez Happy Syndic, la clarté comptable fait partie de nos priorités.
Le procès-verbal de l’AG est-il obligatoire ?
👉 Oui. Le procès-verbal reprend toutes les décisions prises et doit être communiqué aux copropriétaires dans les délais légaux. Il fait foi en cas de contestation.
Peut-on contester une décision prise en Assemblée Générale ?
👉 Oui. Un copropriétaire peut contester une décision dans les délais légaux, s’il estime qu’elle est contraire à la loi ou à l’acte de base.
Combien de procurations un copropriétaire peut-il avoir ?
👉 En principe, un copropriétaire peut détenir au maximum trois procurations, sauf si l’Assemblée Générale décide autrement ou si l’acte de base prévoit une règle différente.
De plus, personne ne peut disposer de plus de 50 % des voix présentes ou représentées, afin d’éviter toute prise de contrôle abusive.
Quel est le délai légal pour remettre le procès-verbal de l’Assemblée Générale ?
👉 Le procès-verbal de l’Assemblée Générale doit être rédigé et communiqué aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue de l’AG.
Il doit reprendre toutes les décisions, les résultats des votes et être conservé dans le registre officiel de la copropriété.
Un locataire peut-il assister à une Assemblée Générale ?
👉 Oui, un locataire peut assister à l’AG, mais sans droit de vote, sauf s’il est mandaté par procuration par le copropriétaire.
Sa présence est souvent utile lorsque des sujets liés à l’occupation ou aux travaux sont abordés.
Un locataire peut-il voter en Assemblée Générale ?
👉 Non, le droit de vote appartient exclusivement au copropriétaire, sauf si ce dernier donne une procuration écrite à son locataire.
Des membres de la famille (enfants, conjoint) peuvent-ils assister à une AG ?
👉 Oui, un copropriétaire peut être accompagné par un membre de sa famille ou une personne de confiance.
Cependant, seul le copropriétaire (ou son mandataire) dispose du droit de vote.
Qui peut assister à une Assemblée Générale de copropriété ?
👉 Peuvent assister à l’AG :
les copropriétaires,
leurs mandataires (via procuration),
le syndic,
éventuellement des tiers invités (architecte, expert, avocat…), si l’AG ou le syndic l’accepte.
La présence de tiers doit toujours rester pertinente et encadrée.
Quelles sont les règles pour qu’une Assemblée Générale soit valable ?
👉 Pour être conforme, une AG doit respecter :
une convocation régulière (délais et ordre du jour précis),
un quorum légal lors de la première réunion,
des votes conformes aux majorités prévues par la loi,
un procès-verbal correctement rédigé et diffusé.
Qu’est-ce que le double quorum en Assemblée Générale ?
👉 Le double quorum s’applique lorsque :
la première AG n’atteint pas le quorum requis,
une seconde AG est convoquée.
Lors de cette seconde AG, les décisions peuvent être prises quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés, sauf exceptions prévues par la loi ou l’acte de base.
Que se passe-t-il si le quorum n’est pas atteint ?
👉 Si le quorum n’est pas atteint lors de la première AG, le syndic doit convoquer une seconde Assemblée Générale.
Cette seconde réunion peut valablement délibérer, même avec peu de participants.
Une Assemblée Générale peut-elle être tenue en visioconférence ?
👉 Oui, si les modalités sont clairement prévues et que l’égalité d’accès et de vote est garantie.
Un syndic compétent doit s’assurer que tous les copropriétaires puissent participer dans de bonnes conditions.
Peut-on refuser l’accès à une Assemblée Générale ?
👉 Un copropriétaire ne peut pas être exclu d’une AG, sauf comportement manifestement perturbateur.
Le syndic doit garantir un déroulement serein et respectueux de la réunion.
Quel est le rôle du syndic pendant l’Assemblée Générale ?
👉 Le syndic doit :
organiser l’AG,
expliquer les points à l’ordre du jour,
présenter les comptes,
veiller au respect des règles de vote,
rédiger et diffuser le procès-verbal.
Un bon syndic agit comme facilitateur, pas comme simple lecteur de chiffres.
Peut-on contester une décision prise en AG ?
👉 Oui. Une décision peut être contestée dans les délais légaux, notamment si elle est contraire à la loi, à l’acte de base ou si la procédure n’a pas été respectée.