Fonds de réserve et fonds de roulement : quelle différence ? Pourquoi sont-ils obligatoires ?
En copropriété, deux types de fonds financiers jouent un rôle central dans la bonne gestion de l’immeuble : le fonds de roulement et le fonds de réserve. Tous deux sont obligatoires, mais ils remplissent des fonctions bien distinctes. Happy Syndic vous explique simplement leur utilité, leur fonctionnement et les règles à connaître.
Le fonds de roulement : pour les dépenses courantes
Le fonds de roulement sert à financer les dépenses régulières et prévisibles de la copropriété. Il s’agit des frais nécessaires au bon fonctionnement quotidien de l’immeuble.
💡 À quoi sert-il ?
Charges d’électricité des communs
Entretien des ascenseurs, chaudières, jardins, nettoyage…
Assurances
Honoraires du syndic
Petites réparations
Chaque copropriétaire verse une avance (souvent trimestrielle) en fonction de sa quote-part dans les charges, déterminée par l’acte de base. Ce fonds permet d’éviter les appels de fonds incessants et les imprévus de trésorerie.
Le fonds de réserve : pour les gros travaux
Le fonds de réserve est une épargne collective, destinée à financer les travaux exceptionnels et les dépenses imprévues à moyen ou long terme.
🧱 Exemples :
Rénovation de la toiture ou de la façade
Remplacement de la chaudière collective
Mise en conformité de l’installation électrique
Isolation thermique ou travaux d’économie d’énergie
Depuis la réforme de 2010, le fonds de réserve est obligatoire en Belgique. Il est alimenté chaque année par une contribution spécifique votée en Assemblée Générale.
Montant minimum du fonds de réserve
Selon la loi, chaque copropriétaire doit verser au moins 5 % du total des charges communes annuelles pour alimenter ce fonds.
Exemple :
Si les charges annuelles de l’immeuble sont de 20.000 €, chaque copropriétaire devra verser un minimum de 1.000 € par an dans le fonds de réserve (5 % du total).
💡 Toutefois, l’Assemblée Générale peut décider de cotisations plus élevées en fonction de l’état de l’immeuble, des projets futurs ou des conseils du syndic.
Peut-on utiliser le fonds de réserve pour des dépenses courantes ?
Non ❌. Le fonds de réserve est affecté exclusivement aux travaux majeurs ou aux interventions exceptionnelles. Il ne peut en aucun cas être utilisé pour payer les charges quotidiennes, qui relèvent du fonds de roulement.
Comptes séparés, transparence assurée
Chez Happy Syndic, nous garantissons :
Une comptabilité claire et distincte pour les deux fonds
Un rapport annuel détaillé transmis à tous les copropriétaires
Un accès en ligne à vos relevés via notre plateforme 24h/24
Un suivi prévisionnel des besoins futurs pour anticiper les appels de fonds
Pourquoi ces fonds sont-ils essentiels ?
💸 Éviter les appels de fonds d’urgence
🏢 Garantir une gestion saine et anticipative
🔍 Renforcer la valeur et l’attractivité de l’immeuble
🤝 Rassurer les copropriétaires et les acheteurs potentiels
📈 Se préparer à la transition énergétique ou aux obligations légales