Rectification des quotes-parts et des charges : que faut-il savoir ?
En copropriété, les charges communes doivent être réparties équitablement entre les copropriétaires. Mais que se passe-t-il lorsqu’une erreur s’est glissée dans cette répartition ? Ou quand un lot change d’affectation ou de surface ? 👉 C’est ici qu’intervient la rectification des quotes-parts et des charges. Happy Syndic vous explique tout.
Que sont les quotes-parts et les quotités ?
Les quotes-parts, appelées aussi quotités ou tantièmes, représentent la part de chaque copropriétaire dans la propriété des parties communes de l’immeuble.
Elles sont déterminées lors de la rédaction de l’acte de base, en fonction :
De la superficie du lot
De sa valeur relative
De sa situation dans l’immeuble (étage, orientation…)
Et parfois de son affectation (logement, commerce, bureau…)
Ces quotités servent à :
Répartir les charges générales (entretien, éclairage des communs, frais d’assurance…)
Calculer le nombre de voix à l’Assemblée Générale
Déterminer la participation aux décisions collectives
Comment sont réparties les charges en copropriété ?
Il existe plusieurs catégories de charges, chacune pouvant être répartie selon une clé différente :
Charges générales
👉 Réparties selon les quotités de l’acte de base.Charges spéciales
👉 Réparties selon l’utilité objective : seules les personnes concernées paient.Exemple : seuls les appartements desservis par l’ascenseur contribuent à ses frais.
Charges à clés multiples
👉 Certaines copropriétés utilisent plusieurs clés de répartition selon les postes de dépenses (chauffage, toiture, nettoyage, etc.)Charges privatives
👉 Celles-ci sont à la charge exclusive du copropriétaire concerné (porte palière, fenêtres privatives…)
💡 Il est donc essentiel que les tableaux de charges soient justes, à jour, et conformes à la réalité de l’immeuble.
Pourquoi rectifier les quotes-parts ou les répartitions ?
Plusieurs situations peuvent le nécessiter :
Une erreur initiale dans l’acte de base
La transformation ou la division d’un lot
Un changement d’affectation (ex : bureau devenu logement)
Une répartition des charges obsolète ou injuste
Résultat : certains copropriétaires paient trop, d’autres pas assez. Cette injustice doit être corrigée par une rectification formelle.
Quelle est la procédure de rectification ?
Analyse de la situation par le syndic ou un expert
Proposition de rectification validée juridiquement
Vote en AG avec majorité renforcée (souvent 4/5èmes)
Acte notarié et publication officielle
Mise à jour des documents comptables et juridiques
Happy Syndic vous accompagne dans chaque étape, avec clarté et transparence.
Peut-on rectifier uniquement les clés de charges ?
Oui, dans certains cas il n’est pas nécessaire de modifier les quotes-parts, mais uniquement les clés de répartition des charges (par exemple pour créer une catégorie “chauffage commun” ou “ascenseur”).
Dans ce cas, une majorité simple à l’AG peut suffire, sauf si cela modifie les droits de propriété.
Ce que Happy Syndic peut faire pour vous
Audit des répartitions et des tantièmes
Vérification de la conformité légale
Coordination avec notaire, géomètre ou juriste
Présentation claire en AG et gestion du vote
Mise à jour des documents et accompagnement administratif